গাড়ি চলে না (৪) - শাজাহানের স্বপ্ন আর তার বাস্তবায়নের উপায়

আমার শ্রদ্ধেয় পিতাজী কিছুদিন আগে তার ৩৫ বছরের চাকুরি জীবনের ইতি টেনেছেন। সেই ৬২-৬৩ সালে তিনি গ্রাম ছেড়ে ঢাকা চলে আসেন পড়াশোনার উদ্দেশ্যে। পরবর্তীতে অচেনা শহরে নিজের জন্যে একটা শক্ত অবস্থান তৈরী করতে গিয়ে প্রচুর পরিশ্রম করেছেন, অনেক রকম কষ্ট স্বীকার করেছেন। দেশের বাড়িতে বাবা-মা আর পাঁচ-পাঁচটি বোনের দায়িত্ব, শহরে তার নিজের সংসার তো আছেই।

সেসব দুর্দিনের গল্প আব্বা আমাদের সাথে তেমন শেয়ার করেন না, তবুও তার কথা থেকে মাঝে মাঝে অনুমান করতে পারি। বিদেশে এসে যেই ডিসলোকেশন নিজে বোধ করি সারাক্ষণ, পদ্মা-পারের ছেলে শাজাহানও হয়তো তেমন অস্বস্তিই বোধ করতো ঢাকা শহরের লাল-নীল বাতি দেখে।

আমার বাবার স্বপ্ন

এসব অনেক কারন মিলিয়ে আমার বাবার কাছে দুটো জিনিসের বিশাল গুরুত্ব - আর্থিক নিরাপত্তা আর মানসিক স্বস্তি। উনি আমাদের বোঝান, কি করে মিতব্যয়ী হতে হয়, কেন মিতব্যয়ী হতে হয়। ভবিষ্যতের কথা ভেবে কেন টাকা পয়সা সাশ্রয় করতে হয়। সেই ছোটকাল থেকেই বলে আসছেন। কিন্তু কে শোনে কার কথা। শাজাহানের শহুরে ছেলেরা তার কথা খুব একটা কানে তোলে না।

গত বছরখানেক ধরে তিনি আমার পেছনে লেগে আছেন, দেশে একটা ফ্ল্যাট বা জমি কেনার জন্যে। কয়েকদিন পর পরই তার ফোন পাই – তিনি বলেন, “বাজান, বসুন্ধরায় একটা প্লট আছে, মাত্র এত লাখ টাকা কাঠা। খোঁজ নিবো তোর জন্যে?” অথবা “র‌্যাংস-এর একটা নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং তৈরী হইতেছে উত্তরায়... একটা ফ্ল্যাটের বুকিং দিবো?”

আমি ওনাকে বুঝাই যে আব্বা আমার সামর্থ্যে ঠিক কুলাবে না এখন উত্তরায় ফ্ল্যাট কেনা। চাকরির বয়স বেশীদিন হয়নি, বাজারের অবস্থাও বেশ টাল মাটাল। আমাকে কয়েকটা বছর টাইম দেন। কিন্তু উনি তা মানতে নারাজ। বলেন, দাম তো পরে গিয়ে আরো বাড়বে। (আমি ভাবি - সেটা কি আর জানি না, আব্বা? এই নিয়ে লিখে লিখে কিবোর্ড ক্ষয়ে ফেললাম!)

তো অনেকটা ওনার পীড়াপীড়িতেই গত জুলাই মাসে যখন দেশে গেলাম, আব্বার সাথে একদিন গিয়েছিলাম র‌্যাংসের অফিসে, বিজয় স্মরণীর মাথায়। (এই বিল্ডিংটাই বোধ হয় গত মাসে গুড়িয়ে দিয়েছে সিটিজি সরকার।) স্যুট-টাই পরিহিত এক স্মার্ট যুবক সেদিন আমাদের সাথে কথা বলেছিলো। বয়স আমার থেকেও ঢের কম হবে। কিছু রংবেরং-এর ফোল্ডার ছিল তার হাতে - র‌্যাংসের বিভিন্ন প্রজেক্টের বিবরণ। চকচকে কাগজে ছাপা ঝকঝকে রঙ্গীন ব্রোশিওর। আমার বাবার একেকটা স্বপ্ন।

বাংলাদেশের প্রপার্টি বুদবুদ - ডেভেলপারের ধান্দা

তো প্রাথমিক আলাপচারিতার পরে আমি কাজের কথায় আসলাম। মার্কেটিং-এর ছেলেটাকে জিগ্যেস করলাম যে কি রকম তাদের ফ্ল্যাটের দাম, কত স্কয়্যার ফুট, কি রকম কিস্তির বন্দোবস্ত আছে?

ছেলেটার সাথে অল্পক্ষণের কথায় যা বুঝলাম, তাতে একটু দমেই গেলাম। সে বুঝালো যে একটা 'প্রজেক্ট' নির্মানের শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত গড়ে দুই বছর লাগে। একবার ফ্ল্যাট তৈরী হয়ে গেলে র‌্যাংসের সাথে ক্রেতার আর কোন দেনাপাওনা থাকতে পারবে না। বাড়িতে ওঠার আগেই ক্রেতাকে পুরো মূল্য পরিশোধ করে দিতে হবে।

আমি বললাম ভাই, তার মানে তো দুই বছরে অনেক টাকার ব্যাপার। ধরেন একটা পঞ্চাশ লাখ টাকার ফ্ল্যাট কিনতে চাই। আমি যদি শুরুতে ১০% ডাউন-পেমেন্টও দেই (মানে ৫ লাখ টাকা), তারপরেও তো বাকি দুই বছরের মধ্যে আমাকে ৪৫ লাখ টাকা ফেরত দিতে হবে। মাসে প্রায় দুই লাখের মত আসে। এতো অনেক টাকার ব্যাপার।

সেই ছেলে নির্বিকার। গৌতম বুদ্ধের প্রশান্তি তার চোখে মুখে। আলতো হেসে আমাকে বললো – "জ্বী ভাইয়া, সবাই তো তাই দিচ্ছে।"

আমি মনে মনে বলি, শালার রেমিট্যান্সের সব টাকা তো তোমাদের হাতে এসেই ধরা দিলো। হাসি তো মুখে ফুটবেই। আবার প্রশ্ন করলাম - "মাত্র দুই বছর কেন? ফাইনান্সিং পিরিয়ডটা একটু বাড়িয়ে দেয়া যায় না? দুই বছরের বদলে ৫-৬ বছর সময় দিলে তোমাদের অমুক প্রজেক্টটা নিয়ে একটু চিন্তা করা যেতো।" তার জবাব – "সরি ভাইয়া, সেটা আমরা আসলে ঠিক করতে পারি না, প্রজেক্ট শেষ হয়ে গেলে আমরা আর কোন liability রাখি না।" আমি শুধালাম – "তাহলে আরেকটু দীর্ঘমেয়াদী ঋণের জন্যে কোথায় যেতে হবে?" সে কহিলো – "অনেক হাউজিং ফাইন্যান্স কম্পানী আছে এখন, আপনি ওদের সাথে কথা বলে দেখতে পারেন। কার্ড আছে আমার কাছে, কার্ড দেবো?"

আমি নীরবে কার্ড পকেটস্থ করে আব্বাকে সাথে নিয়ে বাড়ি ফিরলাম। ওনার মুখ কেমন কালো দেখাচ্ছে।

বাংলাদেশের প্রপার্টি বুদবুদ - হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানের ধান্দা

তবে খোঁজ নিয়ে জানা গেলো যে আব্বারই এক বন্ধুর ছেলে কাজ করে এক হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানে। আব্বা তার সাথে আমার লাইন ধরিয়ে দিল। আমি গেলাম সেই হাউজিং ফাইন্যান্স ছেলের সাথে দেখা করতে।

সে আমার কাছে অনেক কিছুই খোলাসা করে দিলো। ঋণের পরিমান এতো। ঋণের মেয়াদ ১০, ১৫, এমন কি ২০ বছরও হতে পারে। সুদের হার একেক প্রতিষ্ঠানে একেক রকম। নিম্নে ১০-১২% থেকে শুরু করে উর্ধ্বে ১৫-১৬% পর্যন্ত যেতে পারে।

হাউজিং ফাইন্যান্স-এ এখন অনেক প্রতিষ্ঠান হয়েছে, তাই বাজারে অনেক প্রতিযোগিতা। ডেলটা ব্র্যাক, ন্যাশনাল হাউজিং, IDLC, ইত্যাদি ইত্যাদি। সবাই বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার জন্যে ঋণ দিতে মুখিয়ে আছে। আমি সব শুনে-টুনে বললাম – “ঋণের শর্ত-টর্ত তো ভালোই লাগছে, কিন্তু সুদের হারটা এতো বেশী কেন?”

ও বললো – “আমরা যেহেতু অনেক দীর্ঘমেয়াদী ঋণ দিয়ে থাকি, তাই আমাদের রিস্কটাও বেশী। ধরেন ঋণ পরিশোধ চলাকালীন সময়ে ক্রেতার সাইডে যদি কোন রকম অঘটন ঘটলো? সে যদি ঋণের কিস্তি আর মেটাতে না পারে? তখন কার টাকাটা খোয়া যাবে? আমাদের। এই কারনেই মেয়াদ যত দীর্ঘ, আমাদের সুদের হারও তত বেড়ে যায়।”

তার কথা এখানেই শেষ না। সে বোঝালো – “দীর্ঘ মেয়াদের ঋণ নিলে কিন্তু আপনার মাসিক কিস্তিও অনেক কমে আসছে। তাই আপনার পক্ষে বড় ঋণ ম্যানেজ করা অনেক সহজ হচ্ছে। সাপোজ আপনি ২০ লাখ টাকা ধার নিলেন। সেটা ১০ বছরে ফেরত দেয়া আর ২০ বছরে ফেরত দেয়ার মধ্যে আকাশ পাতাল তফাত আছে। তাই লম্বা মেয়াদের ঋণে ইন্টারেস্ট একটু বেশি দিলেও শেষ বিচারে আপনিই লাভবান হলেন। কারণ ঋণটা আপনার জন্যে অনেক বেশী affordable হলো।”

(আমি তখন মনে মনে ভাবছি - ক্লাস সিক্স-এ বোধ হয় compound interest এর অংকগুলা করেছিলাম। ধুর, কিছু মনে আসছে না…)

*

সেই ছেলের কথা তাও থামে না। “আমাদেরটাও তো আপনাকে একটু দেখতে হবে। আর যে কোন ব্যাংকের মতোই আমরাও কিন্তু সাধারণ মানুষের কাছ থেকে টাকা ডিপোজিট রাখি। ওরা আমাদের সাথে একাউন্ট খুলে তাতে টাকা জমা রাখে। সেই টাকাটাই আমরা আবার হাউজিং লোনে খাটাই।

“কিন্তু পাবলিক আমাদের কাছে কেন টাকা জমা দিতে আসবে? বাজারে হাজারটা ব্যাংক আছে। সঞ্চয় একাউন্ট করতে চাইলে তো সোনালী বা স্ট্যান্ডার্ড চার্টার্ড ব্যাংকে গেলেই হয়। ওদের ওখানে একটা সেভিংস একাউন্ট খোলা অনেক বেশী সহজ। তাহলে ওদের ছেড়ে মানুষ কেন আমাদের কাছে আসবে?

"আসবে বেশী লাভের আশায়। আসবে কারন আমরা বেশী রেট দিচ্ছি তাই। সোনালী ৭% দিলে আমরা দিচ্ছি ১০%। কিন্তু এই বাড়তি সুদও তো আমাদের কোনভাবে কভার করতে হবে। যারা হাউজিং লোন নেয়, তাদের থেকেই আমরা বেশী সুদটা উদ্ধার করছি। ডিপোজিট হোল্ডারকে যদি ১০% দেই, তাহলে হাউজিং ঋণগ্রহীতার থেকে নেবো ১৩% সুদ। আমাদের ব্যবসারও খরচ আছে - এই অফিসের খরচ, সবার বেতন, অন্যান্য আনুষঙ্গিক খরচ। ঐ মাঝখানের যে ৩% - ওটা থেকেই operating expenses মেটে।"

আর প্রফিট-ও বোধ করি আসছে ঐ একই জায়গা থেকে।

কনভার্জেন্স-এর পথে

সেই ছেলের থেকে আরো জিনিস জানলাম। তাকে প্রশ্ন করলাম, "তোমরা গ্রাহকের ঋণগ্রাহ্যতা (creditworthiness) কিভাবে যাচাই করো? দেশে কি ক্রেডিট রেটিং সিস্টেম তৈরী হয়েছে এখনও, না হওয়ার পথে?" ও বললো, “আপনার কথাটা বুঝতে পারছি, তবে আমাদের এখানে সেটা এখনো চালু হয়নি। সবার জন্যে একটা কমন credit score তৈরী করা আপাতত সম্ভব না – information gathering ছাড়াও এখানে আইটি’র সীমাবদ্ধতা আছে।

"তবে আমরা গুরুত্বপূর্ণ ব্যাপারগুলো সবই দেখি। আবেদনকারী যদি চাকুরীজীবি হয়, তাহলে আমরা দেখি তার মাসিক আয় কতো। একটা মিনিমাম পরিমানের বেতন না দেখাতে পারলে আমরা application পাশ করি না। সেই লোকের কর্মস্থল থেকেও আমরা সঠিক আয়ের প্রমাণ নেওয়ার চেষ্টা করি।"

আমি এবার জিগ্যেস করলাম, “ঋণের মেয়াদ ১৫-২০ বছরে এসে থামিয়ে দিলে কেনো? বাইরে তো হাউজিং মর্টগেজ ঋণ ২৫-৩০ বছর মেয়াদী হয় সাধারণত।” সে অশেষ ধৈর্য সহকারে বললো, “ভাইয়া, আমাদের এখানে ইন্ডাস্ট্রি তো এখনো নতুন। আগে তো ২০ বছর মেয়াদী ঋণও দিতাম না, এখন দিচ্ছি। আসলে ধীরে ধীরে আগাচ্ছি আমরা। তবে চিন্তা করবেন না, আমাদেরও হবে একদিন।”

আমি ভাবলাম, বটে। ছেলেটা ঠিকই বলেছে। যা দেখলাম চোখের সামনে, এরই নাম convergence। অন্তত আমাদের শহুরে অর্থনীতির কাঠামো ধীরে ধীরে বহির্বিশ্বের আদলে গড়া হচ্ছে।

*

আগামী পর্বে দেখবো পশ্চিমে বাড়ি মর্টগেজ নেওয়ার রীতিনীতি। অর্থনীতি সিরিজের আগেকার পোস্টগুলো নীচে তালিকাবদ্ধ করা হলো। ১ হলো বিশ্বব্যাপী আসন্ন মন্দার একটি ছোট ভূমিকা, ২ আর ৩-এ কিভাবে বিগত দশ বছরের বুদবুদগুলো সৃষ্টি হলো এবং তার ধ্বংসের বিবরণ।

- ১০০ ডলারের তেল, আর আমাদের অর্থনীতির ভবিষ্যত
- গাড়ি চলে না (১) - বিশ্ব অর্থনীতিতে ঘোর ঘনঘটা
- গাড়ি চলে না (২) - পিকাসো, টিউলিপ, ডটকম ও সাবপ্রাইম
- গাড়ি চলে না (৩) - ফিনিক্স থেকে বসুন্ধরার বাব্‌ল